Transaction-based and appraisal-based capitalization rate determinants

Free Cash Flow - FCF in Company Analysis Because FCF accounts for changes in working capital, it can provide important insights into the value of a company and the health of its fundamental trends.

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Terminal Multiple Method

Appraisal journal. - Chicago, Ill.: American Institute of Real Estate Appraisers of the National Association of Real Estate Boards, ISSN , ZDB-ID

This has two implications. First, it helps to explain the appraisal-smoothing phenomenon, as the easily observable factors hardly change over time, while the latter variables do change frequently and significantly.

Second, investors put less emphasis on factors that are diversifiable, which suggests that they have a portfolio perspective, whereas the focus of appraisers is more on the individual property level. Full text More access options. In German libraries KVK. More details Report error. Similar items by subject. Similar items by person. Searching for statistics or facts?

Sitemap Contact us Imprint Privacy. Die Vergütung des externen Gutachters darf nicht in direktem Zusammenhang mit dem Ergebnis der Bewertung stehen. Darüber hinaus sollte der Gutachter keine finanziellen Interessen am bewerteten Objekt haben. Weiterhin darf sein Honorar für einen bestimmten Bewertungsauftrag nicht einen beträchtlichen Anteil seines gesamten Jahresumsatzes ausmachen. Mindestens einmal jährlich müssen sämtliche Immobilien extern bewertet werden.

Im Allgemeinen sind externe Immobilienbewertungen zu folgenden Zwecken erforderlich:. Eine mindestens jährlich erfolgende Bewertung von Immobilien bedeutet jedoch nicht, dass sämtliche Immobilien gleichzeitig oder zum Jahresende bewertet werden müssen, obwohl dies den Best Practices entspricht. Häufigere externe oder interne Bewertungen können vorgenommen werden, um die spezifischen Berichterstattungsanforderungen des Vehikels zu erfüllen. Obwohl die Bewertungsstandards externer Gutachter bereits eine physische Gebäudebesichtigung erfordern, wurde diese Anforderung auch in diesen Richtlinien aufgenommen, um den Fondsmanager dieszbezüglich in die Verantwortung zu nehmen.

Darüberhinaus kann der externe Gutachter für umfangreiche Portfolios auf der Basis seines sachverständigen Urteils für die physische Gebäudebesichtigung von Immobilien mit homogenem Risikoprofil wie z. Wohnimmobilienportfolios oder Portfolios, die Lagerhallen umfassen, ein Rotationsprinzip auf rollierender Dreijahresbasis in Betracht ziehen. Sollte der externe Gutachter ein Rotationsprinzip anwenden, sollte der Fondsmanager sicherstellen, dass dieses Vorgehen angemessen ist.

Der Fondsmanager muss den externen Gutachter hinreichend informieren und darf keine Informationen, die für die Immobilienbewertung relevant sein könnten, zurückhalten. Informationen, die der Fondsmanager zur Bewertung von Immobilien zur Verfügung stellt und die der externe Gutachter anhand von Unterlagen überprüfen kann, beinhalten zum Beispiel Mieterbestandslisten, Informationen zu gewährten Mietvertragsincentives, Instandhaltungs- und Modernisierungskosten, Aufmasse, Betriebskosten und Grundsteuern sowie sämtliche weitere relevanten Informationen im Zusammenhang mit geänderten Marktbedingungen bzw.

Grundeigentum und Erbbaurecht und alle Beschränkungen oder Belastungen in der Bewertung ordnungsgemäss berücksichtigt werden. Der Fondsmanager sollte dem externen Gutachter sämtliche neuen Entwicklungen im Zusammenhang mit allen bekannten Umweltproblemen mitteilen. Der Wert der Immobilie sollte entweder als Marktwert oder beizulegender Zeitwert ausgewiesen werden.

Um die professionellen, internationalen Bewertungsgrundsätze einzuhalten, sollte der geschätzte Marktwert grundsätzlich frei von Unsicherheiten und spezifischen Annahmen sein. Sämtliche spezifischen Annahmen oder Unsicherheiten sollten angemessen offengelegt werden. Um Compliance mit IFRS 13 zu gewährleisten, sollte der Fondsmanager sicherstellen, dass der externe Gutachter ausreichend Markt- und Vergleichsdaten falls auf dem Markt verfügbar vorlegt, um sämtliche zentralen Annahmen zu unterlegen, die bei der Schätzung des Marktwerts verwendet werden.

Die Gutachter sollte anerkannte, internationale, professionelle Bewertungsgrundsätze einhalten. Grunderwerbsteuern und Erwerbsnebenkosten des Käufers werden bei der Ermittlung des Werts von Immobilien abgezogen.

Bei der Ermittlung des Marktwerts einer Immobilie sollte der Gutachter, unabhängig von der Exitstrategie, Transaktionskosten in der gleichen Höhe berücksichtigen wie ein normaler Käufer der Immobilie auf dem Markt.

Der externe Bewertungsbericht muss Informationen darüber enthalten, welche Methode zur Bewertung von Anlageimmobilien, zum Verkauf gehaltenen Immobilien, in Erstellung befindlichen Immobilien und Erbbaurechten angewandt wurde sowie über die herangezogenen Bewertungsdaten und Annahmen über Marktentwicklungen. Die Bewertung von in Erstellung befindlichen Immobilien kann auf der Grundlage folgender Methoden basieren:.

In diesem Kontext kann der nach der Residualwertmethode ermittelte, beizulegende Zeitwert dem für die Immobilie gezahlten Preis zuzüglich späterer Baukosten entsprechen. Die Informationen über anwendbare Marktannahmen könnten beispielsweise Sensitivitätsanalysen von Miet- und Renditeentwicklungen beinhalten.

Das Ergebnis der angewandten Bewertungsmethode muss in jedem Fall der Marktwert sein, unabhängig davon welche Bewertungsmethode, den Regularien des Fondsmanagement entsprechend, angewandt wurde. Die Bewertung des externen Gutachters sollte einem, von dem Fondsmanager festgelegten, internen Bewertungs- und Genehmigungsprozess unterzogen werden und mittels diesem genehmigt werden.

Der Manager sollte sicherstellen, dass die Gesamtbewertung der Immobilien intern, vor ihrer Einbeziehung in die NAV Ermittlung des Fonds und der Offenlegung an die Anteilinhaber auf Richtigkeit überprüft und genehmigt wird. Der Überprüfungs- und Genehmigungsprozess sollte unparteiisch, objektiv, konsistent und unabhängig sein.

Die Überprüfung und Genehmigung sollte unter anderem die folgenden Kontrollen umfassen:. Monats- oder Quartalsberichte können beispielsweise gründlich überprüft werden, während Jahresberichte vollständig überprüft werden müssen. Es dürfen keine Bewertungsspannen verwendet werden. Sollte ein externer Immobiliengutachter dennoch Bewertungsspannen angeben, muss klar definiert sein, welcher Wert im Rahmen der Fondsberichterstattung verwendet werden darf, beispielsweise der niedrigste, der Durchschnittswert oder der höchsten Wert dieser Spanne.

Unter bestimmten Umständen sollte der Fondsmanager eine fallweise Anpassung in Betracht ziehen, wenn Liquidation oder Abwicklung eines Vehikels sich auf den Marktwert auswirken d.

Während eine Schätzung des Marktwerts grundsätzlich frei von Unsicherheiten und spezifischen Annahmen sein sollte, sollte der Fondsmanager unter bestimmten Umständen die Auswirkungen eines Liquidationswertes in Betracht ziehen, da ein Fonds nicht unbedingt Zeit für eine angemessene Vermarktung der Immobilien hat.

Zum Beispiel in folgenden Situationen:.

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